지난 몇 년간 부동산 투자 신탁(REIT) 부문은 어려웠습니다. 높아진 이자율은 빌릴 때 발생하는 비용을 증가시켰습니다. 그 위에 높아진 이자율은 REIT 주가의 가치에 영향을 미쳐 배당 수익률을 높였습니다. 이러한 높아진 수익률은 은행 CD와 채권과 같은 낮은 위험 수익 중심 투자에 비해 투자자에게 기업의 높은 위험 프로파일에 대한 보상이 필요했습니다.
그러나 연방준비제도가 이자율을 인하하기 시작함에 따라 올해에는 이러한 부담이 사라질 것으로 예상됩니다. 이 촉진요인은 대부분의 REIT 주식을 높일 것으로 예상됩니다. 뿐만 아니라 몇몇 REIT는 추가적인 상승 가능성을 부여할 특정 요인을 가지고 있습니다. Prologis (PLD 0.53%), Mid-America Apartment Communities (MAA -0.86%), 그리고 EPR Properties (EPR 1.21%)는 2024년 이후 급등할 수 있는 잠재력이 있습니다.
공급 역풍은 사라지기 시작할 것입니다.
Prologis 주식은 2022년 정점에서 25% 하락하여 배당 수익률을 2.7%로 끌어올렸습니다. 높아진 이자율뿐만 아니라 창고 공간에 대한 수요가 둔화될 것이라는 우려로 산업용 REIT는 압박을 받았습니다. 그러나 그것은 거셀 정도에서 더 정상화된 환경으로 전환 중입니다.
이 REIT는 여전히 장기 임대 계약의 특성으로 이전 몇 년의 임대료 성장을 완전히 반영하지 못했습니다. 이로 인해 Prologis는 장기 동안의 순 운영 소득(Same-Store Net Operating Income, NOI)이 다음 몇 년 동안 고단자립률로 성장할 것으로 예상하고 있습니다. 한편으로는 핵심 자금 운영 활동(Funds from Operations, FFO)은 더 빨리 상승할 것으로 예상됩니다.
Prologis는 2024년이 강력한 해가 될 것으로 예상하고 있습니다. 그 기대의 한 요인은 창고 완공이 올해 정점에 도달하고 감소하기 시작할 것으로 예상되기 때문입니다. 팬데믹 이후 건물 브룸과 관련하여 신규 공급이 마친 후 수요가 강화되면서 이자율 우려가 사라지면 Prologis 주식이 다가오는 몇 달 동안 급격히 반등할 수 있습니다.
임대료 증가가 가속화되기 시작해야 합니다.
Mid-America Apartment Communities (MAA) 주식은 정점에서 약 40% 하락하여 배당 수익률을 4.3%로 끌어올렸습니다. 높아진 이자율과 신규 아파트 공급 증가 때문입니다. 이러한 공급 증가로 인해 임대료 성장은 이전과 같은 발전세에서 둔화되었습니다.
그러나 MAA의 시장에서 아파트 임대료는 계속해서 상당한 비율로 상승했습니다. 회사의 평균 유효 임대료는 3분기에 95.7%의 강한 평균 점유율을 바탕으로 4.5% 증가했습니다. 이로써 해당 기간의 타지점 순 운영 소득 성장률은 4.1%를 기록했습니다.
한편 MAA는 그 시장이 현재 개발 파이프라인을 흡수함에 따라 몇 분기 동안 공급 압력이 계속될 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 CEO Eric Bolton은 터널 끝에서 빛을 보고 있습니다. 3분기 실적 발표에서 그는 "새 아파트 착공량이 감소하기 시작했으며, 현재 개발 파이프라인이 흡수되면 2024년 후반에 높은 임대료 성장을 지원할 것으로 예상합니다"라고 언급했습니다. 한편 강력한 자금 구조를 바탕으로 회사는 새로운 성장 기회를 추구할 재정적 유연성이 있습니다. 이러한 촉진요인은 다가오는 몇 분기 동안 주식을 크게 높일 수 있습니다.
그 문제는 마침내 과거에 있습니다.
EPR Properties의 문제는 팬데믹 때문입니다. 체험형 속성에 중점을 둔 이 REIT는 극장 세입자와의 문제로 인해 정점에서 45%의 가치를 잃었습니다. 결과적으로 이제 월간 배당은 7.4%를 수익합니다.
그러나 이러한 문제는 이제는 과거의 일로 남아 있습니다. 회사는 팬데믹 기간 동안 미룬 대부분의 임대료를 수금했습니다. 한편 극장 세입자인 Regal의 모회사가 파산한 후 임대 계약을 재구성했습니다. 이 새로운 계약은 블록버스터 영화가 나오면 추가 수익이 발생할 수 있는 견고한 기본 임대료율을 제공합니다.
이러한 이유로 EPR의 주가 부담이 올해에는 최종적으로 줄어들 것으로 예상됩니다, 특히 이자율의 햇볕이 사라짐에 따라. 이로써 REIT은 투자 규모를 늘려 더 빠르게 성장할 수 있을 것입니다. 이미 회사는 내부 자금으로 조달할 수 있는 2억 3천500만 달러의 체험형 개발 및 재개발 프로젝트를 확보했습니다. 더 나은 시장 조건은 REIT이 2024년 이후 렌탈 수익을 더 빠르게 성장시키기 위해 더 많이 투자할 수 있게 할 것으로 예상됩니다.